Droit sénégalais : Bail emphytéotique de 99 ans

1 - Les titres de propriété de terrain

Si le terrain objet de l'achat a un numéro de titre foncier, vous devenez automatiquement propriétaire d'un droit réel et les réalisations faites dessus vous appartiennent.
Dans le cas du bail de 99ans (consenti par l'état sénégalais) vous ne disposez que d'un droit précaire et révocable. A tout moment, l'état peut reprendre le terrain (pour cause d'utilité publique) et vous dédommager. Cependant il existe une procédure qui permet de transformer le bail en titre foncier. Les règles sont les même pour tous.

Il faut savoir que beaucoup de secteurs n'ont pas de cadastre; quand un terrain est attribué il rentre alors dans le système.
L'attribution d'un bail est l'étape qui vous permettra d'obtenir un titre foncier si vous le souhaitez,

Il faut savoir également que le titre foncier n'est pas un titre de propriété, mais un droit d'usage du sol. La plupart du temps, c'est un bail emphytéotique qui oblige a payer un loyer annuel, en plus de la taxe foncière. Un terrain inutilisé pendant 2 ans peut être repris par l'administration.

Les constructions sur des terrains situés sur le domaine maritime sont hors la loi. Toute construction peut être détruite, au même titre que les paillotes méditerranéennes.

Enfin, le paiement des taxes et frais d'achat est soumis à l'arbitraire des agents du Fisc (théoriquement 15% plus les frais au profit de la communauté rurale), et l'attribution du bail est soumise au bon vouloir des agents des Domaines et du cadastre.

Le droit Sénégalais, en matière immobilière, est très proche du droit Français dont il découle. Pourtant, il y a quelques différences à bien connaître, notamment en matière de propriété foncière des terrains.

Quels sont les différents documents que peut avoir le "propriétaire" d'un terrain ?
  • un T.N.I. : titre non inventorié – il s’agit d’une propriété des communes rurales – c’est du droit coutumier. (abv.: TNI)
  • un BAIL sur D.T.N. (division du territoire national) : il s’agit d’un titre foncier d’état avec un bail d’état.(abv.: TB)
  • un TITRE FONCIER : il s’agit d’un titre donnant la pleine et entière propriété (ou co-propriété) individuelle d’un bien. Ce titre est le seul document vous donnant les mêmes garanties que celles données par le droit Français.(abv.: TF)
  • un DOMAINE MARITIME : il s’agit d’une propriété d’état donnant un permis d’occuper à titre précaire.(abv.: DM ou DPM)

Nous vous reportons ci dessous, un article paru à ce sujet dans la presse locale :



Puisque l'investissement "loisirs" au Sénégal semble être une préoccupation de bon nombre, il est nécessaire de revenir à la base de l'évolution du marché pour comprendre :
la propriété foncière se divise en 3 catégories au Sénégal :

  • Le titre foncier individuel, qui donne l'entière propriété inaliénable d'un bien foncier. La transaction et la mutation devant se faire obligatoirement devant notaire (comme en France).Elle est soumise à des taxes et droits de mutation allant jusqu'à 18%.
  • Le titre foncier d'état, bien foncier de l'état sénégalais, donne la possibilité de devenir locataire par bail emphytéotique (de 50 à 99 ans) et peut être converti après construction en titre individuel. Il est recommandé de faire l'acquisition devant notaire bien que cela ne soit pas obligatoire. Le bail d'état offre toutes sécurités pour l'investisseur.
  • Le titre non inventorié, biens fonciers attribués aux communautés rurales : terres agricoles au départ, régies par les préfectures ou sous préfectures. Elles ne peuvent théoriquement pas être cédées à des tiers ! sauf si la mise en valeur est constatée : construction d'un mur de clôture, ou d'un bâtiment. Et c'est la qu'est le fond du problème de la petite côte : Ces terrains mal enregistrés font souvent l'effet de contestations sur l'origine de la propriété!!
    Il est vrai que l'état sénégalais est responsable de cet état de fait.

Après l'indépendance la majorité des terres a été rendue de manière coutumière à ceux qui étaient susceptibles de les exploiter, mais pas dans un but spéculatif !!
Pour remédier à cela le gouvernement socialiste créa dans les années 80 la SAPCO (société d'aménagement de la petite cote) qui racheta à vil prix les terres agricoles des communautés rurales (qui n'en faisaient aucun usage!!), pour programmer un plan d'occupation des sols à but de développement touristique. La montée des prix, liée à une forte demande engendra beaucoup de rancoeur auprès des populations locales se considérant spoliées!!
D'ou les problèmes rencontrés aujourd'hui par bon nombre d'investisseurs qui veulent traiter en direct avec les communautés rurales ou les préfectures pour l'acquisition d'un terrain constructible enregistré sur des bases peu fiables. C'est un problème que l'on rencontre également sur l'ensemble du Sénégal, car la grande réforme foncière prévue par l'état tarde à venir et fait l'objet de nombreuses controverses!

2 - Acquisition d'une Parcelle à construire

Qu'est ce qu'une parcelle ?
La parcelle est une portion de terrain, issue d'un morcellement ou d'un lotissement réalisé par :
  • l'Etat,
  • une collectivité locale,
  • un particulier,
  • ou une personne morale.
La parcelle de terrain à bâtir est l'élément de base lorsqu'on veut accéder à la propriété d'un logement.

Voilà pourquoi il n'est pas toujours aisé de trouver une parcelle de terrain à bâtir, surtout dans les grandes villes comme Dakar où existe une pression sur l'immobilier.

Cette pression donne lieu à de multiples pratiques spéculatives répréhensibles.

Comment acquérir une parcelle ?

Dès que vous avez une proposition de vente d'une parcelle de terrain, vous devez vous informer auprès des personnes, organismes et / ou services administratifs compétents ci-après, avant de vous engager dans la transaction.

- Les services de l'urbanisme : vous devez demander aux services de l'urbanisme un certificat d'urbanisme qui renseigne sur la destination et les servitudes à respecter et la régularité du lotissement dans lequel se trouve la parcelle.

- Les services du Cadastre : il s'agit de s'informer auprès d'eux sur la situation foncière et domaniale du terrain et sur la consistance réelle (superficie et forme) de la parcelle.

Les informations fournies par ces services sont très importantes compte tenu de l'existence au Sénégal de terrains qu relèvent de natures juridiques différentes.

- Le receveur des Domaines : il pourra fournir des renseignements sur la nature du titre de propriété du vendeur (titre foncier, bail ordinaire, bail emphytéotique, droit de superficie, permis d'habiter, autorisation d'occuper etc.) et de sa réalité.

- La conservation de la propriété foncière et des droits fonciers : pour s'enquérir de la situation juridique, de la nature du droit, des charges et droits réels inscrits au livre foncier.

- Le recours au Notaire : pour les transactions portant sur des immeubles appartenant à des particuliers elle aboutit à l'inscription du nom du nouvel acquéreur au livre foncier. Cette inscription consacre le droit de propriété définitif et inattaquable du nouvel acquéreur, matérialisé par la remise de la copie du titre foncier de l'immeuble, ou du certificat d'inscription du droit réel.

3 - Les liens